• Votre Agent Immobilier
  - Les Différents Mandats
  - La Mission de Votre Agent Immobilier
• Les Certificats Nécessaires à la Vente d'un Bien Immobilier
  - La Loi Carrez
  - Le Diagnostic Amiante
  - Le Diagnostic Plomb
  - Etat Parasitaire : Termites
  - Le Diagnostic Gaz
• La Nouvelle Réglementation Relative aux Piscines
• Le Processus de Vente
  - Le Compromis de vente
  - La Promesse de Vente
  - L'Offre d'Achat
  - L'Acte Authentique
  

Votre Agent Immobilier

De part sa maîtrise du marché local et de l'information liés à l'acquisition et à la vente, l'agent immobilier s'avère être un interlocuteur efficace pour toute personne désireuse de vendre ou d'acheter un bien immobilier. Agissant en tant que mandataire pour le compte de son client, l'ensemble de ses pouvoirs ainsi que leur portée doit obligatoirement être consigné dans un mandat écrit.

Les différents Mandats

Le Mandat Exclusif
L'agent immobilier se voit confier le monopole pour trouver un acquéreur pour une durée minimum incompressible de 3 mois au cours de laquelle la vente ne pourra être réalisée par une autre agence ou par le propriétaire lui-même. La clause d'exclusivité doit expressément figurer dans le mandat en caractères apparents.

Le Mandat Simple
L'agent immobilier n'a pas l'exclusivité de la vente ; le vendeur reste ainsi libre de conclure la vente de son bien avec une autre agence ou directement avec un acquéreur. Le mandat simple réserve donc au propriétaire la possibilité de traiter avec plusieurs agences immobilières à la fois.

Le Mandat Semi Exclusif
L'agent immobilier bénéficie de l'exclusivité; cependant, le propriétaire conserve la possibilité de chercher un acquéreur par lui-même. Dans l'hypothèse où le propriétaire trouve un acquéreur potentiel, il ne peut pas conclure tout seul. Il se doit de le présenter à l'agent immobilier, qui s'occupera de mener à bien la transaction et verra ainsi sa commission réduite.

La durée du Mandat
Simple ou exclusif, le mandat est limité dans le temps et doit impérativement préciser sa durée de validité. De même, si le mandat comporte une clause de tacite reconduction, celle-ci doit être d'une durée précise assortie d'une date limite. S'agissant du mandat exclusif, il peut, après un délai de 3 mois à compter de la signature, être dénoncé avec un préavis de 15 jours par courrier recommandé. Dans tous les cas, et quel que soit le type de mandat, le vendeur ne peut pas conclure directement avec un éventuel acquéreur présenté par l'agent immobilier, et ce pendant les 12 mois qui suivent l'expiration du mandat. En cas de vente conclue pendant cette période, le propriétaire est tenu d'informer l'agent immobilier par courrier recommandé avec accusé de réception.

La mission de votre Agent Immobilier

Partant de votre budget, de vos critères de choix ainsi que de vos motivations, votre agent immobilier établit un panorama de vos souhaits, afin de faciliter vos recherches et de vous proposer les offres susceptibles de vous satisfaire.
En qualité de mandataire agissant pour votre compte, votre agent immobilier dispose de pouvoirs et obligations devant impérativement figurer dans le mandat.
Son rôle consiste à rechercher un acquéreur tout en prenant les mesures publicitaires nécessaires, et à mener les négociations entre vendeur et acquéreur.
S'agissant de la commission due à votre agent immobilier, elle ne peut en aucun cas être perçue par ce dernier avant la conclusion définitive de la transaction, c'est-à-dire avant la signature de l'acte définitif. Autrement dit, la signature d'un avant-contrat n'engage en rien le versement de la commission.

Les Certificats Nécessaires à la Vente d'un Bien Immobilier

Vendre un bien immobilier ancien engage la réalisation de divers certificats et diagnostics devant être communiqués à l'acheteur.

Loi Carrez

La Loi Carrez (Loi du 18 décembre 1996 – Décret du 23 mai 1997) stipule qu'en cas de vente d'un bien immobilier ancien soumis au statut de la co-propriété, et quelque soit sa destination (logement, bureau…), le vendeur est tenu de mentionner la surface privative du lot et d'annexer l'attestation de surface Carrez à l'acte authentique.
La surface prise en compte comprend la surface des planchers des locaux, y compris les locaux couverts (à l'exception des terrasses et balcons), à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier… Néanmoins, il n'est pas obligatoire de mentionner la superficie des surfaces inférieures à 8m², de même que celle des caves, greniers, garages et places de parking.
Dans l'éventualité où la surface réelle du lot serait inférieure de plus de 5% à celle notifiée dans l'acte, l'acquéreur aura la possibilité d'intenter une action en diminution de prix auprès du TGI dans un délai d'un an à compter de la date de signature de l'acte authentique.

Diagnostic Amiante

S'agissant du diagnostic amiante, le Décret du 7 février 1996 complété par un autre Décret du 12 septembre 1997, stipule que toute vente d'un bien immobilier, quelque soit sa destination, (à l'exception des immeubles ne comportant qu'un seul logement, tels que les maisons individuelles par exemple), entraîne la réalisation d'un diagnostic amiante dès lors que le permis de construire du bien en question a été délivré avant le 1er Janvier 1997.
En outre, lors de toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, ou acte constatant ou réalisant la vente d'un bien bâti, la Loi SRU du 13 Décembre 2000 oblige l'annexion d'un document attestant de la présence ou de l'absence d'amiante, ou de matériaux ou produits en contenant.

Diagnostic Plomb

S'agissant de la législation relative à la présence de plomb, elle concerne les immeubles d'habitation construits avant 1948, ainsi que les immeubles situés dans une zone à risque plomb déterminée par le Préfet (c'est en effet le Préfet qui est chargé d'établir un plan des zones à risque par Arrêté préfectoral affiché en Mairie, reporté sur le Plan d'Occupation des Sols -POS- et publié dans deux journaux d'annonces légales).
Lorsqu'un immeuble est situé dans une zone à risque et qu'il a été construit avant 1948, un diagnostic plomb datant de moins d'un an doit être annexé à toute promesse de vente ou d'achat unilatérale, ou à tout acte constatant ou réalisant la vente de l'immeuble.

Etat parasitaire: Termites

La réglementation relative à la lutte contre la propagation des termites et autres parasites (Loi du 8 Juin 1999 complétée par le Décret du 3 Juillet 2000), s'applique à tout bâtiment et tout terrain nu quelque soit leur date de construction ou leur affectation (habitation, commerce, bureau…) dès lors qu'il sont situés dans une zone à risque termites préalablement définie par le Préfet ou le Maire.
Dans le cadre d'une vente d'un immeuble situé dans une zone à risque termites ou touchée par les termites, un certificat attestant de l'état parasitaire datant de moins de 3 mois doit être annexé à l'acte authentique de vente. Cette obligation ne concerne que les actes de vente, et non les promesses de vente.

Diagnostic Gaz

Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier comportant une installation intérieure de gaz naturel, un diagnostic de l'installation devra être annexé à l'acte authentique (Loi du 3 Janvier 2003).

La Nouvelle Réglementation Relative aux Piscines

Depuis le 1er Janvier 2004 est entrée en vigueur la loi du 3 Janvier 2003 avec pour objectif de réduire le nombre de noyades dans les piscines privées, en particulier les noyades de jeunes enfants.
Cette Loi stipule :

• qu'au 1er Janvier 2004, les piscines privées nouvellement construites, à usage individuel ou collectif, soient pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyades ;
• qu'au 1er Mai 2004, les piscines existantes des habitations données en location saisonnière soient également pourvues d'un tel dispositif ;
• qu'au 1er Janvier 2005, toutes les autres piscines existantes soient équipées.

Cette Loi concerne donc les piscines privés à usage individuel ou collectif (piscines familiales ou réservées à des résidents, piscines des centres et clubs de vacances, des hôtels, des gîtes ruraux, des campings…) de plein air, dont le bassin est enterré ou semi enterré. En revanche, les piscines situées dans un bâtiment, les piscines posées sur le sol (piscines gonflables ou démontables), et les établissements de natation, ne sont pas concernées par ce nouveau dispositif règlementaire.

Le Processus de Vente

Le Compromis de Vente

Le compromis de vente est un avant-contrat engageant à la fois le vendeur et l'acquéreur, et pouvant être signé sous seing privé ou devant notaire. Cet avant-contrat établit les conditions de vente, et doit faire figurer :

• le prix de vente,
• une description précise du bien,
• la situation hypothécaire et locative du logement,
• la date de signature de l'acte authentique devant notaire,
• le financement (un ou plusieurs prêts),
• le montant des honoraires de l'intermédiaire qui aura mené les négociations.

Certaines incertitudes obligent l'insertion par écrit dans l'avant-contrat de conditions suspensives vous permettant ainsi de vous dégager de vos obligations et de récupérer le montant de votre versement dans le cas où au moins une de ces conditions n'est pas remplie. Dès lors que les conditions suspensives sont dûment remplies, les parties ne peuvent se dégager de leurs obligations respectives que d'un commun accord, et le versement effectué par l'acquéreur lors de la signature du compromis devient acompte et reste définitivement acquis.
Un compromis signé en agence doit être notifié par voie de recommandé avec accusé de réception ou par voie d'huissier.
En outre, la Loi SRU du 13 Décembre 2000 octroie un droit de rétractation ou un délai de réflexion, selon que l'acte a été établi sous seing privé ou devant notaire, d'une durée de 7 jours.
Par ailleurs, une fois le compromis de vente signé, l'acquéreur devra verser au vendeur une somme d'argent correspondant à un certain pourcentage du prix de vente selon le principe des arrhes ou acomptes (ce pourcentage étant fixé librement). (Attention, cette somme sera acquise au vendeur si la vente ne peut aboutir du fait de l'acquéreur ; en revanche, elle sera récupérable en cas de réalisation d'une des conditions suspensives.) Le versement doit être fait à la signature du compromis. En cas de rétractation, un délai de 21 jours est imparti au vendeur pour retourner le versement à l'acquéreur.

La Promesse de Vente

La promesse de vente est l'acte par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien à un acquéreur en lui laissant un délai d'option durant lequel il ne peut s'engager auprès d'un autre acquéreur.
Comme le compromis de vente, la promesse de vente ouvre droit à rétractation ou à un délai de réflexion selon que la signature se fait sous seing privé ou devant notaire. Attention, si la promesse de vente est établie sous seing privé, elle doit être enregistrée dans les 10 jours sous peine de nullité, et il est également dans l'intérêt du vendeur qu'elle soit publiée.
En règle générale, la promesse de vente se fait en contrepartie du versement d'indemnités d'immobilisation, d'arrhes, etc., selon la nature donnée à ce versement par l'acte (mais ceci ne constitue pas une obligation).
Enfin, si le mode de financement de l'acquéreur consiste en un ou plusieurs prêts, la promesse doit comporter une condition suspensive d'obtention du ou des prêts.

L'Offre d'Achat

L'offre d'achat est un acte unilatéral par lequel l'acquéreur fait une proposition d'achat au vendeur à des conditions déterminées mais inférieures à celles du vendeur.
Attention, aucun versement préalable ne saurait être accepté sous peine de nullité de l'acte.
Par ailleurs, toute offre d'achat contresignée par le vendeur tient alors valeur de compromis de vente (avec toutes les obligations que cela comporte).

L'Acte Authentique

L'acte authentique ne pourra être signé qu'une fois la totalité des conditions de vente réunies (obtention du ou des prêts, obtention des documents d'urbanisme, examen du droit de préemption…). Le vendeur et l'acquéreur sont libres de choisir un notaire d'un commun accord, ou de choisir deux notaires différents (auquel cas les frais notariés seront partagés). Ce n'est que lors de la signature de l'acte authentique que le reste de la somme sera versé, assorti des frais notariés. Le notaire remet alors une attestation de transfert de propriété à l'acquéreur, et, après formalités, lui envoie une copie de l'acte ayant valeur de titre de propriété. Le transfert de propriété du bien immobilier concerné a lieu dès la conclusion du contrat (sauf clause de réserve de propriété préalablement prévue).